Tôi nhận được thông báo thu hồi một phần thửa đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng để phục vụ mục đích công ích.
Trong trường hợp này, tôi sẽ được bồi thường bằng quyền sử dụng thửa đất khác tương ứng hay không? Việc bồi thường được xác định theo mức giá Nhà nước ban hành hay tôi có thể thỏa thuận theo giá thị trường như trường hợp doanh nghiệp làm dự án đầu tư?
Trả lời
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất sử dụng. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như trường hợp bạn hỏi, người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 75 của Luật này để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Đó là:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 của Luật này. Cụ thể:
“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu bạn đáp ứng điều kiện nêu trên sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường, Nhà nước sẽ bồi thường cho bạn bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 của Bộ luật này, Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong trường hợp để “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Cho nên, việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất bị thu hồi ban hành, không phải là giá thị trường và đương nhiên bạn không có quyền thỏa thuận.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
