Tôi mới mua một căn hộ chung cư. Vì mục đích sử dụng của gia đình, không biết tôi có được thay đổi công năng bằng cách dịch chuyển một số tường chịu lực, cắt gọt bớt tường phân chia căn hộ giáp...
Trả lời
Nhà chung cư, theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, “là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Như chúng ta đã biết, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư, theo khoản 2 Điều 100 của Luật này, bao gồm:
“a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt”.
Căn cứ các quy định nêu trên, tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Các hạng mục này có công năng, thiết kế theo nội dung dự án được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích để đảm bảo an toàn cho tòa nhà nói chung và của các căn hộ nói riêng.
Thậm chí, ngay cả với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, việc tự ý thay đổi thiết kế cũng là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi vì, khoản 5 Điều 6 của Luật này quy định nghiêm cấm “Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư”.
Hành vi “tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư” được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ bị “phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng”.
Thêm nữa, theo điểm a khoản 3 của Điều này, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 1, điểm a, điểm b khoản 2 Điều này”. Nghĩa là, người vi phạm phải hoàn trả đúng nguyên trạng ban đầu theo thiết kế đối với tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ đã tự ý thay đổi.
Tóm lại, vì an toàn của chính chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ, pháp luật quy định không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
