Tôi có một căn nhà cho người khác thuê để mở quán cà phê. 3 tháng nay họ không trả tiền thuê nhà cho tôi, cho dù tôi đã chấp nhận giảm ½ tiền thuê. Lý do mà họ đưa ra là chính quyền địa phương...
Trên thực tế, ngôi nhà này tôi cũng dùng để thế chấp ngân hàng vay tiền xây dựng, và đương nhiên vẫn phải trả lãi đầy đủ.
Mong các anh chị tư vấn, tôi có quyền đòi tiền thuê nhà như hợp đồng đã ký trước đó hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không?
Trả lời
Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Tương tự, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.
Về việc trả tiền thuê, Điều 481 của Bộ luật này quy định:
“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Tóm lại, về nguyên tắc người thuê nhà của bạn có nghĩa vụ trả đủ, đúng hạn tiền thuê đã được thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê mà hai bên ký kết.
Sự kiện bất khả kháng, theo khoản 1 Điều 156 của Bộ luật này, “là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Có thể thấy, việc phải đóng cửa hàng cà phê để phòng chống dịch COVID-19 dẫn đến người thuê gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê cho bạn. Cho dù khi ký hợp đồng cả hai bên đều không lường trước được tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp như vậy, việc phải đóng cửa có thể coi là sự kiện bất khả kháng, nhưng về nguyên tắc, bên thuê vẫn phải thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận. Bạn cũng đã chia sẻ với họ bằng cách giảm tiền thuê nhà, đồng thời, bạn còn có trách nhiệm trả lãi ngân hàng phát sinh từ khoản vay để xây dựng nhà cho thuê đó.
Với tư cách là bên có nghĩa vụ, người thuê nhà của bạn vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bạn là bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
Mặc dù khoản 2 Điều 351 của Bộ luật này quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Chúng ta có thể hiểu rằng trách nhiệm dân sự được miễn ở đây có thể là trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà, trách nhiệm chịu phạt do vi phạm hợp đồng (do chậm trả hoặc không trả tiền thuê). Quy định pháp luật hiện hành chưa có điều khoản nào khẳng định người thuê nhà được quyền miễn tiền thuê nhà, và người cho thuê nhà có nghĩa vụ miễn tiền thuê do sự kiện bất khả kháng. Do đó, trách nhiệm trả tiền thuê của người đi thuê sẽ không mất đi.
Người thuê nhà của bạn có thể sử dụng quyền đàm phán lại hợp đồng đã ký. Bởi lẽ, theo khoản 2 Điều 420 của Bộ luật này, “Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý”.
Việc phải đóng cửa hàng cà phê có thể hiểu là hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 của Điều này, bao gồm:
“a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích”.
Tất nhiên, họ cũng chỉ có quyền đàm phán lại hợp đồng thuê nhà đã ký với bạn. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo các phương án được quy định tại khoản 3 của Điều này như sau:
“a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi”.
Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thông tin của bạn cho thấy hai bên đã không có thỏa thuận về việc sửa đổi hợp đồng theo hướng miễn tiền thuê nhà cho người thuê. Cho nên, bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hợp đồng đã ký với người này.
Bên cạnh đó, vì người thuê nhà vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 428 của Bộ luật này như sau: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Bạn cần lưu ý về việc thông báo ngay cho người thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại cho họ thì bạn phải bồi thường. Hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm người thuê nhận được thông báo chấm dứt.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
