Em gái tôi đang tìm hiểu mua nhà chung cư tại một dự án, trong phần thanh toán được bạn sale tư vấn có khoản đóng phí bảo trì nhà chung cư là 2% khi nhận nhà. Vậy khoản phí này có bắt buộc đóng không?
Nếu phải đóng thì chủ đầu tư thu mức này có đúng quy định pháp luật không?
Trả lời:
- Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2017 quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
"Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó."
- Khoản 2 Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định:
"Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy)."
- Điều 32 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định:
"Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.
3. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.
4. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
b) Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.
6. Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì."
Như vậy, theo quy định pháp luật, có thể hiểu hai loại phí này khác nhau, phí quản lý là phí được đóng hàng tháng số tiền đóng phụ thuộc vào diện tích nhà ở tính theo diện tích thông thủy; còn phí bảo trì là phí đóng một lần khi nhận bàn giao nhà (Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định về phí bảo trì, khoản phí này được nêu rõ trong hợp đồng mua bán, nên người mua nhà phải đóng khoản phí này để hàng năm bảo trì khu vực nhà chung cư của mình. Mức đóng là 2% trên giá trị căn nhà. Trong trường hợp kinh phí bảo trì không đủ thì các chủ sở hữu phải có trách nhiệm đóng góp thêm được quy định tại khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở 2014: Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu). Do vậy, khi nhận nhà đóng phí bảo trì nhà chung cư 2% là đảm bảo quy định của pháp luật.
Đỗ Như Quỳnh
