Trong buổi giỗ Họ đầu năm, bác trưởng của tôi thông báo về việc sẽ bán một phần diện tích đất sân vườn nơi đặt nhà thờ. Đây chính là phần đất mà ông bà tôi di chúc để lại cho các con, mục đích làm...
Trong buổi giỗ Họ đầu năm, bác trưởng của tôi thông báo về việc sẽ bán một phần diện tích đất sân vườn nơi đặt nhà thờ. Đây chính là phần đất mà ông bà tôi di chúc để lại cho các con, mục đích làm nơi thờ cúng chung.
Tất cả anh chị em con cháu đều không đồng ý, nhưng bác trưởng tôi nói đã nhận tiền đặt cọc của người mua.
Xin hỏi, đứng tên trên Sổ đỏ, bác trưởng của tôi có được toàn quyền quyết định như vậy hay không? Nếu không thì việc nhận đặt cọc tiền có được coi là không có giá trị pháp lý hay không?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Tuy nhiên, nếu di chúc xác định mục đích sử dụng là đất thờ cúng, bác trưởng của bạn chỉ là người được chỉ định quản lý, mặc dù đứng tên trên Giấy chứng nhận, các quyền nêu trên của bác bị hạn chế bởi quy định của pháp luật dân sự về thừa kế. Cụ thể:
Theo khoản 1 Điều 645 Bộ luật Dân sự năm 2015, “trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.
Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.
Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật”.
Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thoả thuận cử ra. Thông tin của bạn cho thấy bác trưởng của bạn chính là người được ông bà chỉ định trong di chúc là người quản lý di sản thờ cúng. Vì thế, bác có nghĩa vụ được quy định tại khoản 1 Điều 617 của Bộ luật này. Đó là:
“a) Lập danh mục di sản; thu hồi tài sản thuộc di sản của người chết mà người khác đang chiếm hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản;
c) Thông báo về tình trạng di sản cho những người thừa kế;
d) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ của mình mà gây thiệt hại;
đ) Giao lại di sản theo yêu cầu của người thừa kế”.
Căn cứ quy định nêu trên, bác trưởng của bạn không được chuyển nhượng một phần đất là di sản thờ cúng do ông bà để lại, trừ trường hợp được tất cả những người thừa kế đồng ý bằng văn bản. Cũng có thể nói, việc bác trưởng của bạn nhận tiền đặt cọc của người khác để chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất là đã không thực hiện đúng di chúc. Về nguyên tắc, những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.
Một trong những điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là “Đất không có tranh chấp”. Đồng thời, do bị hạn chế về quyền như trên, việc bác trưởng của bạn thỏa thuận chuyển nhượng cho người khác và đã nhận tiền đặt cọc của họ là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Bởi vậy, theo khoản 2 Điều 328 của Bộ luật này, “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Bác trưởng của bạn có trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc cùng khoản tiền tương ứng cho họ, nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Admin Admin Admin
