Tôi có sống chung với một người, nhưng không đăng ký kết hôn. Trong thời gian này, cả hai góp tiền mua một căn hộ để ở và giấy chứng nhận đứng tên anh ấy.
Vì một vài lý do không tiện nói ra ở đây, tôi quay về nhà bố mẹ đẻ, còn anh này vẫn ở căn hộ đó. Tôi đề nghị bán căn hộ để thu lại tiền, chia đôi hoặc theo tỷ lệ đóng góp trước đây, nhưng anh ta không đồng ý.
Xin hỏi các anh chị, tôi có thể yêu cầu người cùng góp tiền mua phải bán tài sản chung hoặc trả lại cho tôi số tiền tôi đã góp nếu họ muốn giữ lại tài sản hay không?
Trả lời
Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Hôn nhân là quan hệ giữa vợ và chồng sau khi kết hôn. Theo khoản 5 Điều 3 của Luật này, “kết hôn là việc nam và nữ xác lập quan hệ vợ chồng với nhau theo quy định của Luật này về điều kiện kết hôn và đăng ký kết hôn”.
Nếu hai bạn chỉ sống chung với nhau, mặc dù được hai bên gia đình thừa nhận nhưng chưa đăng ký kết hôn thì giữa hai người chưa có quan hệ hôn nhân, chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của vợ chồng.
Việc hai người góp tiền mua căn hộ trong giai đoạn này là cùng nhau thỏa thuận xác lập quyền sở hữu chung đối với căn hộ.
Theo Điều 208 Bộ luật Dân sự năm 2015, “quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán”.
Về nguyên tắc, nếu xác định được phần tiền góp của mỗi người thì đó là sỡ hữu chung theo phần, được quy định tại Điều 209 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Khác với quan hệ hiện nay của các bạn, nếu hai người đã là vợ chồng thì sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.
Theo khoản 3 Điều 218 của Bộ luật này, “trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại”.
Cho nên, nếu bán căn hộ cho người khác, cần có sự đồng ý của cả hai người với tư cách là đồng sở hữu. Trường hợp chỉ một trong hai người muốn bán, thì sẽ định đoạt trong phần thuộc sở hữu của mình đối với tài sản chung. Thêm nữa, người còn lại sẽ được ưu tiên mua. Chỉ sau thời hạn 03 tháng kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán mà người này không mua thì chủ sở hữu đó mới được quyền bán cho người khác.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
