Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất ở quận Hoàng Mai, Hà Nội. Tuy nhiên tôi chỉ đủ tiền để mua một phần của thửa đất này. Tôi có thể mua một phần được không? Hồ sơ để lập hợp đồng mua bán tại cơ...
Tôi đang chuẩn bị mua một mảnh đất ở quận Hoàng Mai, Hà Nội. Tuy nhiên tôi chỉ đủ tiền để mua một phần của thửa đất này. Tôi có thể mua một phần được không? Hồ sơ để lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng trong trường hợp này cần những giấy tờ gì?
Trả lời:
- Đầu tiên anh/chị cần tìm hiểu xem thửa đất đã thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng hay chưa và bên chuyển nhượng đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật chưa?
Theo quy định tại khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 về “Thời điểm được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất” thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
- Bước tiếp theo, anh/chị cần tìm hiểu xem phần diện tích đất mình định mua có đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định của UBND thành phố Hà Nội hay không?
Khoản 1, Điều 5, Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội về việc “Ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội” quy định về “Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu” thì “Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.”
- Bước tiếp theo anh/chị liên hệ với Chi nhánh quận Hoàng Mai của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội để tiến hành đo đạc và lấy Bản trích đo thửa đất mới theo quy định tại khoản 3, Điều 75, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và khoản 49, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Cụ thể nội dung khoản 3 (sửa đổi) như sau:
“Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
- Như vậy, hồ sơ anh/chị cần nộp tại cơ quan công chứng bao gồm các giấy tờ của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cụ thể như sau:
+ Bản sao giấy tờ tùy thân (CMND/Căn cước công dân/Hộ chiếu).
+ Bản sao Sổ hộ khẩu.
+ Bản sao Chứng nhận kết hôn nếu anh/chị đã kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu anh/chị chưa đăng ký kết hôn. Nếu chưa có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thì anh/chị liên hệ với UBND xã/phường nơi anh/chị đăng ký hộ khẩu thường trú để xin cấp. Lưu ý ghi rõ mục đích sử dụng Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân theo hướng dẫn của quy định về Hộ tịch.
+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản trích đo thửa đất mới do Văn phòng đăng ký đất đai cấp.
Nguyễn Tuân
Admin PBGDPL
