Vợ chồng em có kế hoạch mua căn hộ tại một Dự án nhà ở thương mại mới khởi công. Theo thông tin công bố của Chủ đầu tư, dự án này họ đã thế chấp Ngân hàng, vừa để vay vốn triển khai, vừa là công cụ...
Không biết, chủ đầu tư và vợ chồng em cần đáp ứng điều kiện gì để được thế chấp dự án và căn hộ mua nhưng đang xây dựng để triển khai, mua căn hộ?
Trả lời
Nhà ở hình thành trong tương lai, theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Một trong những nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, theo khoản 3 Điều 69 của Luật này là “Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” và khoản 4 của Điều này là “Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Khoản 2 Điều 147 của Luật này quy định: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.
Để thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cần đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 148 của Luật này. Đó là:
“a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này”.
Như vậy, đáp ứng các điều kiện nêu trên, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình và bên mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp do chủ đầu tư hoặc người mua nhà ở hình thành trong tương lai không trả được nợ vay, Điều 149 của Luật này quy định:
“1. Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.
2. Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật này và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Theo quy định của pháp luật dân sự, bên bảo đảm (thế chấp) và bên nhận bảo đảm (nhận thế chấp) có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
- Phương thức khác.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, nếu pháp luật không có quy định khác.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
