Tôi đã đăng ký và làm hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, nộp tiền 50% dự án. Tôi đã nộp tiền cách đây 3 năm. Theo hợp đồng ký kết thì dự án sẽ được bàn giao trong năm nay. Tuy nhiên,...
Trả lời
Theo khoản 12, 13 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định về vi phạm như sau:
- Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Luật Thương mại 2005.
- Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên gây thiệt hại cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Tại Điều 294 Luật Thương mại 2005 quy định về các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm như sau:
Các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm
1. Bên vi phạm hợp đồng được miễn trách nhiệm trong các trường hợp sau đây:
a) Xảy ra trường hợp miễn trách nhiệm mà các bên đã thoả thuận;
b) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;
c) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;
d) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng.
2. Bên vi phạm hợp đồng có nghĩa vụ chứng minh các trường hợp miễn trách nhiệm.
Như vậy, trường hợp này do chủ đầu tư vi phạm quy hoạch nên dự àn không thể tiếp tục thực hiện được, thì đây là lỗi của chủ đầu tư, do vậy, trong trường hợp này thì chủ đầu tư đang vi phạm nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng giữa hai bên và phải chịu trách nhiệm cho hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà của mình.
Theo Điều 312 Luật Thương mại 2005 quy định về việc hủy bỏ hợp đồng như sau:
Huỷ bỏ hợp đồng
1. Huỷ bỏ hợp đồng bao gồm hủy bỏ toàn bộ hợp đồng và hủy bỏ một phần hợp đồng.
2. Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng là việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực hiện tất cả các nghĩa vụ hợp đồng đối với toàn bộ hợp đồng.
3. Hủy bỏ một phần hợp đồng là việc bãi bỏ thực hiện một phần nghĩa vụ hợp đồng, các phần còn lại trong hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
4. Trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này, chế tài hủy bỏ hợp đồng được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
a) Xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thoả thuận là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng;
b) Một bên vi phạm cơ bản nghĩa vụ hợp đồng.
Như vậy, trường hợp chủ đầu tư do vi phạm nghĩa vụ trong hoạt động xây dựng dẫn tới không thể tiếp tục công trình xây dựng để giao nhà cho khách đúng hạn đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà đối với khách nên sẽ áp dụng chế tài hủy bỏ hợp đồng.
Tại Điều 314 Luật Thương mại 2005 quy định về hậu quả pháp lý của việc huỷ bỏ hợp đồng như sau:
Hậu quả pháp lý của việc huỷ bỏ hợp đồng
1. Trừ trường hợp quy định tại Điều 313 của Luật này, sau khi huỷ bỏ hợp đồng, hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ sau khi huỷ bỏ hợp đồng và về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền.
3. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của Luật này.
Từ quy định vừa nêu trên thì bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà và khi hủy bỏ hợp đồng hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, kèm theo đó nếu trong hợp mua bán nhà đã ký kết với chủ đầu tư có quy định tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thì thực hiện theo những gì đã thỏa thuận. Ban có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại với thiệt hại thực tế và có thể chứng minh được.
Như vậy chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền cho ông B, kèm theo đó là tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có.
Tại khoản 1 Điều 302 Luật Thương mại 2005 như sau:
1. Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm.
2. Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Như vậy, giá trị bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thương mại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.
Trường hợp chủ đầu tư trốn tránh không thực hiện nghĩa vụ thanh toán và bồi thường thiệt hại (nếu có) thì bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự đối với chủ đầu tư.
Mai Hoa
Vũ Thị Thanh Tú
