Do thời gian luân chuyển điều động là 5 năm, sau đó không chắc quay trở lại nơi cũ, đặc biệt tôi dự định chuyển cả gia đình ra Hà Nội và anh đồng nghiệp có kết hoạch chuyển cả nhà vào Đà Nẵng, nên...
Xin hỏi, chúng tôi có thể thỏa thuận về việc trao đổi nhà đất hay bắt buộc phải lập thành hai hợp đồng mua bán riêng biệt? Giả sử là hợp đồng mua bán, nhưng thỏa thuận sau 5 năm hai bên trả lại cho nhau ngang với giá trị như thời điểm này thì có được hay không? Trả lời Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về Hợp đồng trao đổi tài sản tại Điều 455 như sau: “1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau. 2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định. 3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản”. Theo đó, việc trao đổi tài sản giữa bạn và người đồng nghiệp là sự thỏa thuận giữa hai bên về việc trao đổi tài sản, nhưng mang tính chất, tương ứng là quyền và nghĩa vụ như hợp đồng mua bán khi mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Tất nhiên, nhà ở của mỗi bên tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm: “a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Hợp đồng trao đổi nhà ở giữa hai bên phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Bởi vì, theo khoản 1 Điều 122 của Luật này, “trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Các quy định về hợp đồng mua bán của pháp luật dân sự cũng được áp đối với hợp đồng trao đổi tài sản. Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Chính vì vậy, nếu thỏa thuận sau 5 năm trả lại cho nhau ngang với giá trị như thời điểm trao đổi hiện tại, có nghĩa là hai bên thỏa thuận về việc chuộc lại tài sản đã bán. Nội dung này được quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: “1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Ngọc Đức
admin admin
