Tôi có 01 căn nhà cho người khác thuê từ năm 2010, thời hạn 10 năm, giá thỏa thuận không đổi với kỳ hạn trả tiền thuê 01 năm/lần.
Trước đây, hợp đồng cho thuê được hai bên thỏa thuận công chứng tại Văn phòng Công chứng Nhà nước. Nay vẫn người đó ký hợp đồng thuê mới với thời hạn chỉ 01 năm, gia hạn 01 năm/lần (vì có điều chỉnh giá theo thị trường), không biết có bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hay không?
Trả lời
Tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà năm 2010, thời hạn thuê 10 năm, pháp luật dân sự quy định bắt buộc giao dịch này phải có công chứng hoặc chứng thực. Điều đó có nghĩa, đây là yêu cầu bắt buộc, không phải do người cho thuê và người thuê thỏa thuận. Bởi vì, Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Pháp luật dân sự hiện nay không quy định riêng về hợp đồng thuê nhà. Giao dịch thuê nhà giữa người cho thuê và người thuê là giao dịch thuê tài sản, được thể hiện bằng hợp đồng thuê tài sản.
Hợp đồng thuê tài sản, theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở được quy định Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”.
Có thể thấy, khi hợp đồng cũ hết hiệu lực, hai bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê nhà mới thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Theo chúng tôi, vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn, hai bên nên cân nhắc việc thực hiện công chứng hoặc chứng thực để hạn chế rủi ro phát sinh. Thỏa thuận này có thể ghi vào nội dung hợp đồng theo quy định tại Điều 121 của Luật này. Đó là: Giống như hợp đồng về nhà ở khác, hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
