Một doanh nghiệp đề nghị được thuê căn hộ chung cư của vợ chồng tôi để làm văn phòng làm việc kết hợp chứa hàng hóa.
Xin hỏi, nếu hai bên thỏa thuận về việc cho thuê căn hộ chung cư với mục đích sử dụng như trên chỉ trong khoảng thời gian 6 tháng thì hợp đồng có giá trị pháp lý hay không?
Trả lời
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Bản chất của giao dịch thuê tài sản là hợp đồng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên cho thuê và bên thuê. Chính vì vậy, giao dịch này có hiệu lực khi có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Bao gồm:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Bên cạnh đó, Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung chính như: họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; thời gian giao nhận nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Một trong những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 là “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Cho nên, nếu hai bên thỏa thuận về việc cho thuê căn hộ chung cư để làm văn phòng làm việc kết hợp chứa hàng hóa là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Theo 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.
Vi phạm điều cấm của pháp luật, giao dịch cho thuê giữa vợ chồng bạn và người thuê vô hiệu. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Nếu cố tình vi phạm, hành vi này sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo điểm b khoản 2 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, hành vi “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
