Em được anh trai cho một thửa đất do anh ấy đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã có hợp đồng công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên đổi chủ.
Sau khi kết hôn, anh trai em muốn lấy lại thửa đất, cho em tiền đi mua chỗ khác.
Không biết, trong trường hợp trên, em có buộc phải đồng ý với đề nghị của anh trai em hay không?
Trả lời
Hợp đồng tặng cho tài sản, theo Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 “là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”.
Việc tặng cho bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 459 của Bộ luật này như sau:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau”.
Trường hợp của bạn, sau khi hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất được công chứng, phải thực hiện đăng ký biến động. Bởi vì, thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi theo điểm a khoản 4 của Điều này. Đó là: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.
Người sử dụng đất,
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo khoản 6 của Điều này, “trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động”. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Nếu chưa thực hiện đăng ký biến động đất đai, hợp đồng cho tặng giữa anh trai bạn và bạn chưa có hiệu lực pháp luật. Bởi vì, theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, “trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Cho nên, về nguyên tắc, giao dịch cho tặng giữa hai người bị vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Căn cứ các quy định nêu trên, giao dịch cho tặng quyền sử dụng đất giữa anh trai bạn và bạn bị vô hiệu, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, bạn có nghĩa vụ trả lại quyền sử dụng thửa đất cho anh trai mình.
Giả sử thửa đất đã đăng ký biến động, sang tên đổi chủ mà tên bạn có trên Giấy chứng nhận, hợp đồng đã có hiệu lực thực hiện, bạn không có nghĩa vụ bắt buộc trả lại cho anh trai mình.
Đó là quy định của pháp luật. Trên thực tế, xét trên phương diện tình cảm gia đình, hai anh em có thể trao đổi, thỏa thuận với nhau để tìm ra phương án giải quyết phù hợp, tốt nhất.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
