Cách đây 01 năm, tôi ký hợp đồng mua căn hộ của người khác, trong đó có thỏa thuận sau 6 tháng tôi mới phải thanh toán hết số tiền còn lại.
Vì gặp khó khăn tài chính, đến hạn tôi chưa thể xoay sở được để trả và có xin gia hạn thêm 3 tháng.
Xin hỏi các anh chị, chậm thanh toán, bao gồm cả thời gian gia hạn thì người bán có quyền đòi hủy hợp đồng mua bán căn hộ hay không?
Trả lời
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, “việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ”.
Cụ thể, Hợp đồng về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở như trường hợp bạn đề nghị tư vấn, do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 121 của Luật này như sau:
“1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.
Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng và đó cũng là cơ sở để xác định nghĩa vụ trả tiền của bên mua.
Một trong những nội dung về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán tài sản, theo khoản 3 Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản”.
Bên cạnh đó, Điều 440 của Bộ luật này quy định cụ thể về nghĩa vụ trả tiền như sau:
“1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.
2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.
3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này”.
Như vậy, về nguyên tắc, với tư cách người mua nhà, bạn có trách nhiệm thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền nhà cho người bán theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự nêu trên.
Trường hợp không thực hiện đầy đủ, đúng hạn, bạn đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và phải trả lãi trên số tiền chậm trả.
Thêm nữa, theo khoản 1 Điều 424 của Bộ luật này, “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng”. Có nghĩa là, bên bán nhà có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà vì lý do bạn không trả tiền đầy đủ, đúng hạn.
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
