Tôi định mua một ngôi nhà chung cư. Hiện tôi đã thỏa thuận đặt cọc 200 triệu dự kiến hôm sau trả nốt cọc. Tôi đã đặt cọc 200 triệu. Tuy nhiên, do chông tôi không đồng ý mua căn nhà đó. Vì vậy. ...
Trả lời
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc trong hợp đồng dân sự như sau:
Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, việc đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, việc đặt cọc có phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, do đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng của hợp đồng dân sự.
Đồng thời, tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 407. Hợp đồng vô hiệu
1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
...
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Như vậy, thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do giả tạo (quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (quy định tại Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn (quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).
Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận của các bên (bên nhận cọc và bên đặt cọc) về việc đảm bảo cho ký hoặc thực hiện hợp đồng mà một bên phải đưa cho bên còn lại một số tiền/kim khí quý, đá quý/vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định.
Theo đó, khi đặt cọc mua nhà, bên đặt cọc sẽ trả trước cho bên nhận cọc một số tiền theo thoả thuận, đồng thời bên nhận cọc sẽ phải đảm bảo bán đất cho bên đặt cọc. Việc trả một khoản tiền cũng tương đương với việc đảm bảo bên đặt cọc sẽ thực hiện mua đất với bên nhận cọc.
Căn cứ các quy định trên, đặt cọc được công nhận là sự thoả thuận của các bên và không có yêu cầu về việc bắt buộc phải cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự. Và giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về nội dung và hình thức của hợp đồng như: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch đặt cọc; các bên hoàn toàn tự nguyện thực hiện việc đặt cọc, mục đích và nội dung của việc đặt cọc không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội.
Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.
Vì đặt cọc để thực hiện việc mua bán nhà, đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng nên đều cần sự đồng ý của cả hai người. Sự đồng ý ở đây thể hiện qua việc hai vợ chồng cùng ký vào hợp đồng đặt cọc (không đề cập đến vấn đề một trong hai người uỷ quyền cho người còn lại). Do vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà mà chỉ có một bên vợ là bạn ký sẽ không coi là hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng nay có thể xác định giao dịch dân sự vô hiệu và sẽ chịu hậu quả pháp lý theo Điều 131 Độ Luật dân sư, Theo đó, bạn có thể đòi lại số tiền cọc của mình.
Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Thu Lý
Vũ Thị Thanh Tú
