Gia đình tôi mới chuyển về sinh sống tại khu chung cư nên có nhiều quy định cần phải tìm hiểu. Tôi muốn biết: Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm những công việc nào? Việc quản lý vận...
Chủ sở hữu nhà chung cư có thể tự thuê người làm các công việc đó không?
Trả lời:
- Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định về nhà chung cư như sau:“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
- Khoản 1 Điều 105 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
"Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.".
- Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quản lý, sử dụng nhà chung cư, theo đó hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
“a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
c) Các công việc khác có liên quan
2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư."
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư. Xác định ai là người quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định hiện nay tùy thuộc vào nhà chung cư đó có thang máy hay không để xác định đối tượng quản lý, vận hành nhà chung cư, cụ thể: Nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư có thể tự quyết định để chủ đầu tư tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; Đối với nhà chung cư có thang máy thì thì bắt buộc phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều về chức năng, năng lực để quản lý vận hành nhà chung cư thì phải thuê đơn vị khác thực hiện.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định chung cư có thang máy thì tất cả các công việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện. Chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Còn đối với nhà chung cư không có thang may thì pháp luật không có quy định hạn chế chủ sở hữu thuê riêng đơn vị khác để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư.
Như Quỳnh
Đỗ Như Quỳnh
