Gia đình tôi có một thửa đất trồng hoa màu, nay muốn xin chuyển đổi mục đích để làm nhà ở cho con. Mong các anh chị tư vấn giúp cần những điều kiện như thế nào và hồ sơ gồm giấy tờ gì?
Trả lời
Pháp luật về đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích đất trồng hoa màu là gì. Căn cứ vào thực tiễn cho thấy, đất trồng hoa màu là đất chuyên trồng các loại cây hoa màu như khoai, đậu, lạc thay vì trồng lúa (cây hàng năm mà không phải là lúa).
Theo điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, “Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác”
Như vậy, đất trồng hoa màu là đất trồng cây hàng năm khác được phân loại thuộc nhóm đất nông nghiệp (trồng loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch, kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 01 năm, kể cả cây hàng năm lưu gốc để thu hoạch không quá 05 năm).
Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 của Luật này như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 của luật này, một trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”
Để có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đáp ứng 02 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Nhu cầu sử dụng đất ở thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (điều kiện cần);
- Điều kiện 2: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở (điều kiện đủ).
Khoản 2 Điều 59 của Luật này quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp “Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”. Cho nên, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thửa đất của gia đình bạn từ đất trồng màu sang đất ở thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện nơi có đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Gia đình bạn cần chuẩn bị hồ sơ, nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất) thuộc UBND huyện nơi có đất để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Về nguyên tắc, thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nếu hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết, cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do cho gia đình bạn.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
