Gia đình tôi có một thửa đất, trên Sổ đỏ ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây hàng năm. Vì thổ nhưỡng, thời tiết không thuận lợi, giống cây không cho năng suất như kỳ vọng, nên hiệu quả không cao....
Mới đây, chính quyền địa phương kiểm tra, thông báo gia đình tôi đã vi phạm mục đích sử dụng đất.
Xin hỏi các anh chị, nếu gia đình tôi vẫn hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, cam kết khi hết thời gian sử dụng hoặc khi Nhà nước thu hồi sẽ hoàn trả lại như hiện trạng ban đầu thì có được chấp nhận hay không? Khi tạm thời thay đổi mục đích sử dụng thì có cần xin phép của cơ quan có thẩm quyền hay không? Hồ sơ bao gồm những giấy tờ gì?
Trả lời
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn có trách nhiệm sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặc dù đất trồng cây hàng năm và đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép đều được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp, nhưng mục đích sử dụng khác nhau. Cho nên, để sử dụng vào mục đích khác với khi được giao đất, cho thuê đất…, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57 của Luật này quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/06/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động là “chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm”.
Cho nên, khi thay đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, gia đình bạn không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký biến động đất đai.
Theo điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, phải đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận khi “chuyển mục đích sử dụng đất”. Đồng nghĩa, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, với tư cách người sử dụng đất, gia đình bạn nộp 01 bộ hồ sơ được quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT nêu trên, gồm có:
“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
