Tôi được biết nếu mua nhà đất sau khi kết hôn, trên sổ đỏ sẽ ghi tên của cả hai vợ chồng. Xin hỏi, nếu anh chị em đồng nghiệp cùng nhau góp tiền mua đất thì sổ đỏ ghi tên người đại diện hay tên của...
Trả lời
Để trả lời câu hỏi của bạn, trước hết cần hiểu rõ quy định của pháp luật về sở hữu chung và các loại sở hữu chung.
Cụ thể, Điều 207 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nội dung này như sau:
“1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.
2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất”.
Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Theo Điều 208 của Bộ luật này, “quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán”.
Căn cứ quy định nêu trên, khi góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bạn đã thỏa thuận xác lập quyền sử dụng chung đối với thửa đất đó.
Nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, “thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi đầy đủ tên của tất cả những người thỏa thuận góp tiền nhận chuyển nhượng và có chung quyền sử dụng.
Vì đó là tài sản chung, nên với tư cách là người có chung quyền sử dụng đất, các bạn cùng quản lý, khai thác và định đoạt theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung như sau:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này”.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhóm người có chung quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp các bạn đề nghị tư vấn, theo điểm a khoản này, “nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này”.
Vì vậy, khi chuyển nhượng lại cho người khác cần có sự thỏa thuận, thống nhất của tất cả những người có quyền sử dụng chung. Các bạn có thể trực tiếp cùng ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc thỏa thuận ủy quyền theo quy định của pháp luật về đại diện cho một người ký tên. Cũng cần lưu ý, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
