Gia đình tôi có một thửa đất ở, được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình do bố tôi đứng tên đại diện. Mới đây gia đình tôi mới biết, bố tôi đã chuyển nhượng cho người khác, nhưng không thông báo,...
Gia đình tôi có một thửa đất ở, được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình do bố tôi đứng tên đại diện. Mới đây gia đình tôi mới biết, bố tôi đã chuyển nhượng cho người khác, nhưng không thông báo, bàn bạc gì với cả nhà.
Xin hỏi, được đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất, bố tôi có đương nhiên được chuyển nhượng cho người khác mà không cần sự đồng ý của các thành viên còn lại của hộ gia đình hay không?
Trả lời
Chuyển quyền sử dụng đất, theo khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Người sử dụng đất có các quyền chung như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Theo khoản 1 Điều 167 của Luật này, “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Thêm nữa, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại khoản 2 của Điều này. Cụ thể:
“a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, với tư cách người sử dụng đất, hộ gia đình có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ký kết Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 05/5/2014 của Chính phủ. Đó là:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Với tư cách người đại diện của hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố của bạn cần có sự ủy quyền của các thành viên còn lại của hộ gia đình ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác. Bên cạnh đó, ủy quyền này phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý. Bởi lẽ, theo khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ quy định nêu trên, về nguyên tắc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình do người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận nhưng không có sự đồng ý của các thành viên còn lại có thể bị vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện được quy định tại Điều 142 của Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.
2. Trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.
3. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại”.
Ngọc Đức
Admin PBGDPL
