Chúng tôi vừa về ở chung cư. Tại đây, Ban quản lý thu tiền dịch vụ quản lý vận hành của cư dân từ đầu tháng, nhưng cuối tháng lại thu thêm tiền trông giữ xe.
Tại sao chỗ để xe đạp, xe máy được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung mà cư dân đã nộp tiền dịch vụ quản lý vận hành rồi lại còn phải nộp cả tiền trông giữ xe?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
“a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.
Như vậy, chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 106 của Luật này, “giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”.
Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Hướng dẫn cụ thể về nội dung này, khoản 2 Điều 30 Quy chế Quản lý, sư dụng nhà chung cư, được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy)”.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định tại Điều này.
Căn cứ các quy định nêu trên, phí trông giữ xe chung cư nói chung, bao gồm phí trông giữ xe đạp, xe động cơ hai bánh không phải phí dịch vụ chung cư. Cư dân tại chung cư phải đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa cư dân hoặc đại diện cư dân (Ban Quản trị) với nhà cung cấp dịch vụ. Giữa các bên, về nguyên tắc xác lập quan hệ gửi giữ tài sản thông qua việc ký kết hợp đồng gửi giữ tài sản.
Theo Điều 554 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng gửi giữ tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên giữ nhận tài sản của bên gửi để bảo quản và trả lại chính tài sản đó cho bên gửi khi hết thời hạn hợp đồng, bên gửi phải trả tiền công cho bên giữ, trừ trường hợp gửi giữ không phải trả tiền công”.
Một trong các nghĩa vụ của bên gửi giữ tài sản được quy định tại khoản 2 Điều 555 của Bộ luật này là “Phải trả đủ tiền công, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận”.
Cũng cần lưu ý, mặc dù tiền công trông giữ xe do hai bên thỏa thuận và thông thường do bên dịch vụ quyết định, tuy nhiên, theo quy định của Luật Phí và lệ phí năm 2015, mức phí trông giữ xe tại các chung cư phải tuân thủ theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có chung cư.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
