Mấy anh chị em trong gia đình tôi cùng góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một thửa đất. Xin hỏi các anh chị: - Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải ghi tên của tất cả mọi người hay...
Trả lời:
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Theo khoản 2 Điều 98 của Luật này, “thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Như vậy, về nguyên tắc thửa đất mà anh chị em trong gia đình bạn cùng nhận chuyển nhượng thì trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, trừ trường hợp anh chị em trong gia đình bạn yêu cầu thì Cơ quan này sẽ cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này, bao gồm:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Cũng vì thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nên chuyển nhượng cho người khác, cần nghiên cứu quy định của pháp luật về định đoạt tài sản chung.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Có nghĩa là, anh chị em trong gia đình bạn có thể lựa chọn cùng nhau ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho một người (là một trong số anh chị em hoặc cho người khác) đại diện ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng cho người khác theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đó là:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.
Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện. Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
