Gia đình tôi nhận được thông báo từ UBND Phường về việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với căn hộ chung cư thuộc quyền sở hữu của mình. Tôi thấy số tiền thuế rất ít, nhưng không biết công...
Trả lời
Trước khi chuyển nhượng căn hộ, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Với tư cách chủ căn hộ nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư, bạn có nghĩa vụ nộp thuế này kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng.
Theo Điều 5 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, “Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất”.
Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.
Diện tích đất tính thuế được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật này như sau:
“a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Đối với trường hợp người nộp thuế là các chủ đầu tư dự án: diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thuộc diện chịu thuế của tòa nhà (kể cả tầng hầm) mà chủ đầu tư chưa chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp người nộp thuế là các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng: diện tích đất tính thuế xác định theo quy định tại tiết a điểm 1.3 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 153/2011/TT-BTC; Giá đất tính thuế là giá đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tương ứng với vị trí; Thuế suất theo tỷ lệ tương ứng với diện tích đất chịu thuế .
Cụ thể, tiết a điểm 1.3 Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 153/2011/TT-BTC quy định: ”Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định tại khoản 1 Điều 7 của Luật như sau:
Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,03 2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ như sau:
“a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.
Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.
b) Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
c) Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”.
Căn cứ các quy định nêu trên, công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư là:
- Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư = Diện tích đất tính thuế x giá của 1m2 đất x 0,03%.
- Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng x Thuế suất.
Trong đó, hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư/tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
