Vợ chồng tôi có căn hộ nghỉ dưỡng ở Ba Vì, Hà Nội, nay bán lại cho người khác. Mong các anh chị tư vấn: Hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không?
- Hai bên mua bán đều có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội, nhưng lại đang sinh sống và làm việc ở Vũng Tàu thì có thể thỏa thuận cùng nhau đến Văn phòng Công chứng tư nhân ở đây nhờ làm công chứng hay không? khi đến Văn phòng Công chứng hai bên phải chuẩn bị giấy tờ gì?
Trả lời
Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung như thông tin của mỗi bên (họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên); mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó; giá cả; thời hạn và phương thức thanh toán; thời gian giao nhận; quyền và nghĩa vụ của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và các thỏa thuận khác…
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở được quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”.
Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng như trường hợp bạn nêu phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng có thể được thực hiện tại Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp hoặc Văn phòng Công chứng.
Theo khoản 1 Điều 2 của Luật này, “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Cũng cần lưu ý, hai bên mua bán bắt buộc phải lựa chọn Văn phòng Công chứng trên địa bàn có căn hộ nghỉ dưỡng, cụ thể trong trường hợp của bạn là Văn phòng Công chứng ở Hà Nội. Bởi vì, theo Điều 42 của Luật này, “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Nếu hợp đồng mua bán giữa hai bên đã được soạn thảo sẵn, hồ sơ yêu cầu công chứng là các giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này, bao gồm:
“a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có”.
Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
Nếu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng do công chứng viên soạn thảo, theo khoản 1 Điều 41 của Luật này, cần chuẩn bị “một bộ hồ sơ theo quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 và khoản 2 Điều 40 của Luật này và nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch”. Đó là:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng, quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có;
- Nội dung, ý định giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
