Vợ chồng chị gái tôi có một thửa đất ở Sóc Sơn do nhận chuyển nhượng của người khác. Nếu trên Giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm, anh chị tôi có thể xây dựng một căn nhà...
Trả lời
Theo quy định của pháp luật, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất ở được phân loại vào nhóm đất phi nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp.
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Thêm nữa, theo khoản 1 Điều 170 của Luật này, người sử dụng đất có nghĩa vụ “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Căn cứ các quy định nêu trên, gia đình chị gái bạn không được xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 57 của Luật này, Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Đồng nghĩa, nếu cố tình xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm, gia đình chị gái bạn đã thực hiện hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 12 của Luật này. Đó là:
“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, gia đình chị gái bạn sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, hành vi chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ, bị “phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta”.
Tóm lại, nếu thửa đất trồng cây lâu năm của gia đình chị gái bạn thuộc khu vực nông thôn, việc chuyển sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, với diện tích 120 m2 sẽ bị phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng.
Thêm nữa, gia đình chị gái bạn còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại khoản 4 của Điều này như sau:
“a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.
Tóm lại, trước tiên gia đình chị gái bạn cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, họ mới có thể xây dựng nhà ở.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
