Tôi đang ở chung cư có 5 tòa nhà chủ đầu tư đặt tên là A, B, C, D, E. Các tòa nhà này chung nhau tầng hầm, sân tầng 1, hệ thống kỹ thuật điện, nước, phòng cháy chữa cháy.
Sắp tới tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra Ban quản trị. Xin hỏi các anh chị, cơ cầu thành viên có bắt buộc từng tòa nhà phải có thành viên tham gia hay không? Người chưa tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư có được ứng cử để bầu hay không?
Trả lời
Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Theo khoản 2 Điều 103 của Luật này, “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng”.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định của pháp luật nhà ở. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Thông tin của bạn cho thấy, mặc dù có nhiều tòa nhà, được gắn tên là Tòa A, B, C, D, E, nhưng các tòa nhà này có chung tầng hầm, hệ thống kỹ thuật điện nước…, cho nên chung cư nơi bạn sinh sống được xác định là tòa nhà chung cư. Bởi vì, theo khoản 2 Điều 3 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (kèm theo văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư), “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Theo điểm a khoản 1 Điều 20 của Quy chế này, “trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị”.
Do vậy, nhà chung cư nơi bạn sinh sống phải đảm bảo nguyên tắc mỗi tòa A, B, C, D, E có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị.
Về thành phần Ban quản trị của nhà chung cư, theo khoản 2 của Điều này, “bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư”.
Tất nhiên, thành viên Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải đáp ứng các yêu cầu được quy định tại khoản 1 Điều 19 của Quy chế này: “phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đó ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư”.
Như vậy, thành viên Ban quản trị nhà chung cư có thể là những người sau đây:
- Chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó;
- Người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu ủy quyền tham dự và được hội nghị nhà chung cư bầu là thành viên Ban Quản trị.
Kể từ ngày 01/01/2020, thời điểm Thông tư số 06/2019/TT-BXD có hiệu lực, khoản 2 Điều 19 của Quy chế này quy định “khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đủ điều kiện thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định”.
Điều đó đồng nghĩa, pháp luật về nhà ở hiện nay chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư như trước đây.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
