Vợ chồng em có một thửa đất trồng cây hàng năm muốn chuyển sang xây dựng chuồng trại để chăn nuôi gia cầm thì có bắt buộc phải xin thay đổi mục đích sử dụng đất hay không?
Trả lời
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép…
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Mặc dù đất trồng cây hàng năm và đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép đều được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp, tuy nhiên, có mục đích sử dụng khác nhau.
Bởi vậy, để sử dụng vào mục đích khác với mục đích khi được giao đất, cho thuê đất, về nguyên tắc người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 57 của Luật này quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Lưu ý, khi chuyển mục đích sử dụng đất, về nguyên tắc vợ chồng bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tuy nhiên, theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/06/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ), một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động là “Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm”.
Căn cứ quy định nêu trên, khi thay đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, vợ chồng bạn không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký biến động đất đai.
Theo điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi là “chuyển mục đích sử dụng đất”.
Vợ chồng bạn phải chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ được quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT nêu trên, gồm có:
“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)”.
Về mẫu Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK), vợ chồng bạn thực hiện theo mẫu tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Thu Lý
Vũ Thị Thanh Tú
