Tôi đã ký hợp đồng mua nhà chung cư. thời hạn bàn giao nhà cuối năm 2026. Xin hỏi, tôi có thể nhận chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với hợp đồng mua nhà khi nào? Giá trị pháp lý của chứng thư...
Trả lời
Tại khoản 4 Điều 3 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN ngày 31/12/2024 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh trong ván, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định như sau: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là chủ đầu tư) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận. Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận.
Tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau:
Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
….
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại Điều 13 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN ngày 31/12/2024 quy định về bão lãnh ngân hàng như sau:
Điều 13. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
….
2. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
….
đ) Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.
3. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thỏa thuận cấp bảo lãnh:
a) Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành; trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn;
b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư này (trừ nội dung tại điểm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), thỏa thuận cấp bảo lãnh còn phải có nội dung quy định bên bảo lãnh có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến và gửi thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để cung cấp cho bên mua.
4. Thời hạn hiệu lực và nội dung của văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh:
a) Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước);
b) Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh phải có các nội dung:
(i) Thông tin về bên bảo lãnh, chủ đầu tư;
(ii) Hiệu lực của văn bản;
(iii) Thông tin dự án được bảo lãnh hoặc phần dự án được bảo lãnh (nếu chỉ bảo lãnh một phần dự án);
(iv) Cam kết của bên bảo lãnh về việc sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của chủ đầu tư được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư;
(v) Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua được ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh là số tiền chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm: Số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và khoản tiền khác (nếu có) mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký;
(vi) Hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.
5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:
a) Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp bên bảo lãnh và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
b) Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư này, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được bảo lãnh và nêu rõ hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.
6. Số tiền bảo lãnh cho từng bên mua tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
7. Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
a) Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với từng bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này;
b) Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư thông báo với bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua quy định tại điểm c khoản này và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
c) Bên bảo lãnh và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho bên bảo lãnh.
Tại Điều 23 Thông tư số 61/2024/TT-NHNN ngày 31/12/2024 quy định về bão lãnh ngân hàng như sau:
Điều 23. Chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh
Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt.
2. Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh.
3. Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).
4. Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực.
5. Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh.
6. Theo thỏa thuận của các bên.
7. Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bạn trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán bạn theo hợp đồng sau khi đã cung cấp bạn và bạn đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
Giá trị của thư bảo lãnh: rường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bạn và bạn có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bạn cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bạn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Vũ Thị Thanh Tú
