Tôi được biết căn hộ chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở. Tuy nhiên, trên thực tế có người người là chủ sở hữu nhưng không ở mà cho người khác thuê, thậm chí là người thuê còn cho thuê lại...
Vậy việc cho thuê như trên thì có được hay không?
Trả lời
Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Như vậy, nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích chỉ để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở, vừa kinh doanh.
Một trong nhóm các hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại khoản 11 Điều 6 của Luật này là “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.
Căn cứ quy định nêu trên, căn hộ chung cư, nếu không thuộc phần diện tích được kinh doanh thì không được sử dụng vào mục đích không phải để ở. Nói cách khác, sử dụng căn hộ làm văn phòng Công ty, kho chứa hàng kinh doạn là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 70 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ, “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” (được quy định tại điểm e khoản này) bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.
Đồng thời, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này” theo quy định tại điểm d khoản 3 của Điều này.
Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở chỉ quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở chứ không cấm chủ sở hữu cho người khác thuê để ở.
Bởi vì, điểm d khoản 1 Điều này quy định nhóm quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”.
Lưu ý, mặc dù là quyền của chủ sở hữu nhà ở, nhưng khi thực hiện quyền cũng phải đảm bảo nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo điểm c khoản 1 Điều 11 của Luật này, họ phải “thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và gia đình”.
Vì dụ, khi cho người khác thuê để ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư và người thuê phải ký kết hợp đồng cho thuê tài sản, trong đó có ghi nhận mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Người thuê, với tư cách là người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu phải thực hiện các nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và theo quy định của pháp luật.
Về việc cho thuê lại, Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”.
Tóm lại, người thuê căn hộ chung cư có thể cho người khác thuê lại nếu được người cho thuê là chủ sở hữu đồng ý. Tất nhiên, mục đích sử dụng vẫn phải được xác định là cho thuê căn hộ để ở. Nếu không, người sử dụng đã vi phạm điều cấm của pháp luật và bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng như đã nêu ở trên.
Thu Hường
Vũ Thị Thanh Tú
