Em chung nhau làm ăn với một số người, nhưng vì không có vốn nên đồng ý vay của trưởng nhóm, đổi lại, em sẽ thế chấp bằng sổ đỏ căn hộ của mình.
Tuy nhiên, khi chị trưởng nhóm và em đi đăng ký giao dịch bảo đảm cho thỏa thuận thế chấp, cơ quan đăng ký không tiếp nhận hồ sơ với lý do em chỉ có hợp đồng mua bán căn nhà, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
Xin hỏi các anh chị: Đó có phải là lý do để họ từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm bảo đảm hay không?
Trả lời
Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ, “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”.
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thế chấp bất động sản thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Sau khi được đăng ký, biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Cơ quan đăng ký từ chối đăng ký khi có một trong các căn cứ được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này. Đó là:
“a) Không thuộc thẩm quyền đăng ký;
b) Khi phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
c) Người yêu cầu đăng ký không nộp phí đăng ký, trừ trường hợp không phải nộp phí đăng ký theo quy định của pháp luật;
d) Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật nhà ở. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở có tranh chấp, thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
đ) Kê khai nội dung đăng ký không đúng quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu đăng ký thay đổi, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, yêu cầu sửa chữa sai sót trong trường hợp đã xóa đăng ký biện pháp bảo đảm;
g) Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản của Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Thừa phát lại của Văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký đối với tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm là người phải thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
h) Khi cơ quan đăng ký nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án là tài sản bảo đảm do cơ quan thi hành án hoặc Văn phòng thừa phát lại gửi đến”.
Khi có căn cứ từ chối đăng ký như trên, thì người tiếp nhận hồ sơ phải lập văn bản từ chối, trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Lý do họ từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm cho thỏa thuận thế chấp giữa bạn và người nhận thế chấp là căn nhà của bạn không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của Luật đất đai và Luật Nhà ở. Cụ thể:
Về nguyên tắc, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Chủ sở hữu nhà ở có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…
Theo khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Căn nhà của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Căn cứ quy định nêu trên, tài sản đó không đảm bảo điều kiện thế chấp, tương ứng, thuộc một trong những trường hợp bị từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm.
Ngọc Đức
Vũ Thị Thanh Tú
