Cư dân nơi chung cư tôi ở đang rất bức xúc với tinh thần trách nhiệm, năng lực của một vài thành viên Ban Quản trị. Tại cuộc họp, có cư dân đã thẳng thắn yêu cầu thành viên đó nghỉ để người khác...
Tuy nhiên, theo tư vẫn, nếu họ không vi phạm thì chỉ khi chính thành viên này làm đơn xin thôi mới thuộc trường hợp miễn nhiệm.
Xin hỏi, trường hợp nào thành viên Ban Quản trị nhà chung cư bị miễn nhiệm, bãi nhiệm?
Trả lời
Theo khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014, “đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng”.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định của pháp luật. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Việc miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư căn cứ vào lý do và được phân định thành các trường hợp miễn nhiệm, các trường hợp bãi miễn.
Cụ thể, theo khoản 1 Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
“a) Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
b) Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
c) Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
d) Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 21 của Quy chế này;
đ) Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 21 của Quy chế này”.
Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ trong các trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều này. Bao gồm:
“a) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
b) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
c) Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
d) Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm”.
Cần đối chiếu quy định nêu trên để xác định Ban quản trị, thành viên Ban quản trị thuộc trường hợp miễn nhiệm, bãi miễn và thực hiện theo trình tự thủ tục nào. Ví dụ, nếu không thuộc các trường hợp bãi miễn được nêu ở khoản 2 Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì thành viên Ban Quản trị không bị bãi miễn. Nếu cũng không thuộc các trường hợp được nêu ở điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều này, thì chỉ có thể miễn nhiệm trong trường hợp họ tự nguyện xin thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm.
Việc bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư được hướng dẫn tại khoản 3 Điều này như sau:
“a) Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này; trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b) Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị không thuộc đối tượng quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để bầu người thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này”.
Tóm lại, tùy từng trường hợp, thành viên Ban Quản trị đó là Trưởng ban, Phó ban hay không sẽ quyết định việc bầu thay thế cần phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường hay chỉ cần xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ và đạt số lượng tối thiểu trở lên đồng ý là đúng quy định của pháp luật. Thành viên đó dù không được bầu thông qua Hội nghị bất thường vẫn được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
