Tôi ở chung cư cũ, xây dựng từ năm 1960, ở tâng 1. Xin hỏi trường hợp gia đình tôi mà di chuyển đến nơi ở mới để thực hiện cải tạo lại cho khu chung cư thì việc bồi thường như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau:
Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
10. Nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư.
Như vậy, chung cư cũ theo Luật Nhà ở năm 2023 được xác định là chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước.
Tại Điều 28 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 quy đinh chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
Điều 28. Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư
1. Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
a) Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;
Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư;
b) Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư;
c) Trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a, điểm b khoản này; phần diện tích khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm này thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản này được nêu rõ trong phương án bồi thường, tái định cư.
2. Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này; nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư, chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá quy định tại khoản 4 Điều này và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác. Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc tính giá trị chênh lệch diện tích quy định tại điểm này được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch (m2) nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì các bên thống nhất việc bố trí tái định cư tại địa điểm đó theo cơ chế quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 3 Điều này thì được bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được bố trí mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
5. Đối với trường hợp căn hộ chung cư đang là tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng thì việc xử lý căn hộ tái định cư sau khi xây dựng lại hoặc việc xử lý khoản tiền được bồi thường được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Như vậy, đối với các căn hộ tại tầng 1 thì gia đình bạn là chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nơi bất động sản bạn là chủ sở hữu) xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp căn hộ tại tầng 1 của bạn có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định trên thì nếu bạn có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận.
Bạn nghiên cứu thêm các quy định tại Điều 29, 31 dưới đây để xem xét quyền lợi của mình nếu thuộc trường hợp theo quy định
Điều 29. Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
1. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án vẫn tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu phần diện tích này được bố trí lại diện tích này theo quy hoạch được duyệt; việc bồi thường phần diện tích này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ.
2. Trường hợp theo quy hoạch được duyệt, dự án không tiếp tục xây dựng lại phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc áp dụng hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở đó.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định như đối với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công quy định tại khoản 1 Điều 34 của Nghị định này.
Điều 31. Hỗ trợ đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và chủ đầu tư dự án
1. Ngoài việc được bồi thường, tái định cư theo quy định tại Điều 28, Điều 29 và Điều 30 của Nghị định này, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức hỗ trợ thêm từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương đối với các trường hợp sau:
a) Người được bồi thường, tái định cư là người có công với cách mạng theo pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; người khuyết tật; hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định của Chính phủ tại thời điểm thực hiện hỗ trợ trong trường hợp đối tượng này mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch (nếu có) theo quy định tại khoản 2 Điều 28 của Nghị định này;
b) Hỗ trợ chủ đầu tư một phần hoặc toàn bộ kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều 73 và điểm b khoản 4 Điều 74 của Luật Nhà ở;
c) Hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi của dự án theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở;
d) Mức hỗ trợ quy định tại các điểm a, b và điểm c khoản 1 Điều này được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2. Ngoài yêu cầu phải bồi thường, tái định cư theo quy định tại các Điều 28, 29 và Điều 30 của Nghị định này, tùy từng điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư được quyết định hỗ trợ thêm kinh phí cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm cả phần kinh phí mà chủ sở hữu đã đầu tư xây dựng nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường quy định tại điểm c khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.
Hùng Phi
Vũ Thị Thanh Tú
