Bán nhà khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên của chồng
Tôi bán căn nhà mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chỉ ghi duy nhất tên của tôi thì có cần phải có sự đồng ý và ký tên của vợ tôi trên hợp đồng mua bán hay không? Trên thực tế, mặc dù mua sau khi kết hôn nhưng căn nhà này tôi mua toàn bộ bằng tiền của tôi.
Trả lời
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, trước hết, cần xem xét về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch và điều kiện của các bên tham gia giao dịch này.
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây để tham gia giao dịch về mua bán:
“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.
Theo khoản 1 Điều 119 của Luật này, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau đây:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Như vậy, nếu nhà ở đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch, một trong những điều kiện đương nhiên của bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu hoặc người được chỉ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch này.
Vợ chồng có quyền có tài sản chung và tài sản riêng sau hôn nhân. Trong đó, tài sản chung của vợ chồng được quy định tại tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Về nguyên tắc, trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong một thời gian dài, khi thực hiện thủ tục cấp giây chứng nhận, các gia đình thường chỉ kê khai tên của vợ hoặc chồng. Theo khoản 2 Điều 34 của Luật này, “trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”.
Điều 26 của Luật này quy định về việc đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng. Cụ thể:
“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi”.
Tóm lại, nếu căn nhà là tải sản chung của vợ chồng, khi bán cho người khác, bạn cần có sự đồng ý của vợ. Việc ký tên trên hợp đồng mua bán trong trường hợp này không nhất thiết phải cả hai người, mà vợ bạn có thể ủy quyền để một mình bạn ký. Thỏa thuận này giữa hai vợ chồng bạn phải được lập thành văn bản.
Vì là tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, bạn có nghĩa vụ và chứng minh được đó là tài sản riêng của mình thì bạn có toàn quyền quyết định việc bán cho người khác. Nếu không thể chứng minh, căn nhà này được hiểu là tài sản chung của vợ chồng bạn.
Admin PBGDPL
