Xây nhà trên đất không có sổ đỏ

Trong thực tế, tình trạng xây dựng nhà ở trên các thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) diễn ra khá phổ biến. Điều này dẫn đến nhiều lo ngại về tính pháp lý của công trình, khả năng bị xử phạt hành chính cũng như quyền lợi được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan để làm rõ vấn đề này.

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để xác định tính hợp lệ của việc xây dựng, trước hết cần hiểu rõ bản chất của "sổ đỏ". Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

Tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ

Việc xây dựng nhà trên đất chưa có giấy chứng nhận không phải luôn luôn là vi phạm pháp luật. Tính hợp pháp phụ thuộc vào hai yếu tố: địa điểm xây dựng và các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.

Trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng

Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn (không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng), chủ đầu tư không bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng. Do đó, việc xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ tại nông thôn sẽ được xem xét dựa trên tính hợp pháp của nguồn gốc sử dụng đất.

Trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng vẫn được cấp Giấy phép xây dựng

Tại khu vực đô thị, việc xây dựng bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư vẫn có thể được cấp Giấy phép xây dựng nếu có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể bao gồm:

• Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
• Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về việc thửa đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, việc xây dựng nhà ở tại đô thị khi chưa có sổ đỏ (dẫn đến không thể xin phép xây dựng) được coi là hành vi xây dựng trái phép.

Chế tài xử lý đối với hành vi xây dựng nhà ở trái phép

Các cá nhân, hộ gia đình xây dựng công trình không đúng quy định có thể bị xử phạt theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP với các mức độ sau:

• Xây dựng tại khu vực đô thị không có giấy phép: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng (theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
• Xây dựng tại khu di tích lịch sử - văn hóa, khu bảo tồn: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng.
• Trường hợp tái phạm: Nếu tiếp tục vi phạm tại khu vực đô thị, mức phạt có thể lên tới từ 35.000.000 đồng đến dưới 40.000.000 đồng.

Ngoài hình thức phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả quan trọng nhất là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Quyền lợi về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Vấn đề bồi thường tài sản khi Nhà nước thu hồi đất phụ thuộc vào tính hợp pháp của tài sản gắn liền với đất. Căn cứ khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện bồi thường đối với chủ sở hữu tài sản hợp pháp khi có thiệt hại về tài sản do việc thu hồi đất gây ra.

Từ đó, có thể xác định:

• Đối với nhà ở xây dựng hợp pháp: Nếu công trình được xây dựng trên đất không có sổ đỏ nhưng thuộc trường hợp được cấp phép hoặc thuộc diện miễn giấy phép theo quy định (như tại nông thôn), chủ sở hữu sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Đối với nhà ở xây dựng trái phép: Nếu việc xây dựng không đáp ứng các điều kiện về giấy phép và nguồn gốc đất hợp pháp, chủ sở hữu sẽ không được bồi thường về nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi.