Trình tự, thủ tục cấp lại sổ đỏ khi diện tích đất chênh lệch

Trong thực tế quản lý đất đai, tình trạng diện tích đất đo đạc thực tế chênh lệch (tăng thêm) so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất là vấn đề khá phổ biến. Việc xử lý phần diện tích tăng thêm này để hợp thức hóa và cập nhật vào hồ sơ địa chính đòi hỏi phải tuân thủ các quy định cụ thể về ranh giới và nguồn gốc đất.

Dưới đây là tổng hợp các quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm năm 2021 nhằm giúp người sử dụng đất nắm rõ trình tự, thủ tục cấp lại hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận khi có sự chênh lệch diện tích.

Nguyên nhân dẫn đến việc diện tích đất tăng thêm

Sự sai lệch giữa diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ thường xuất phát từ ba nguyên nhân chính sau:

• Do đo đạc chưa chính xác: Ranh giới thửa đất không có sự thay đổi, nhưng do công nghệ hoặc phương pháp đo đạc cũ thiếu chính xác dẫn đến số liệu diện tích thực tế lớn hơn so với sổ đỏ đã cấp.
• Do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: Quá trình phân chia hoặc chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến việc xác định lại diện tích thực tế có sự khác biệt so với hồ sơ cũ.

Nguyên tắc xử lý khi có chênh lệch diện tích đất

Căn cứ theo Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu trên giấy tờ được xác định dựa vào tình trạng ranh giới:

Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì khi thực hiện cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất sẽ được xác lập theo số liệu đo đạc thực tế. Đặc biệt, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).

Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi

Trong trường hợp đo đạc lại cho thấy ranh giới thửa đất đã có sự thay đổi so với thời điểm ghi trên giấy tờ, phần diện tích chênh lệch tăng thêm sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013. Việc này phụ thuộc vào việc kiểm tra nguồn gốc và tính hợp pháp của phần diện tích mới phát sinh.

Thủ tục cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với đất tăng thêm

Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà trình tự thực hiện sẽ khác nhau:

Trường hợp diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

1. Đối với thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận (và không yêu cầu hợp thửa):

• Người sử dụng đất: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng/tặng cho đối với diện tích tăng thêm và làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc. Riêng trường hợp giao dịch trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chỉ có giấy tờ chưa đủ điều kiện, cần nộp đơn đề nghị cấp lại/cấp đổi; Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo tại UBND cấp xã để kiểm tra tranh chấp trong vòng 30 ngày trước khi trình cơ quan thẩm quyền hủy sổ cũ và cấp sổ mới.
• Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai: Xác nhận đơn đề nghị, chuyển thông tin thuế, cập nhật hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người dân.

2. Đối với thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (nhưng đủ điều kiện):

• Người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển quyền đối với diện tích tăng thêm theo quy định tại Điều 79 và Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đồng thời thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc.

Trường hợp diện tích tăng thêm có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giao dịch trước 01/7/2014)

Nếu phần diện tích tăng thêm đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý nhưng chưa được ghi nhận vào sổ đỏ:

• Nếu thửa gốc đã có sổ: Thực hiện thủ tục cấp lần đầu cho diện tích tăng thêm và làm thủ tục cấp đổi cho thửa đất cũ.
• Nếu thửa gốc chưa có sổ: Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng.

Trường hợp diện tích tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với phần diện tích tăng thêm mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện dựa trên kết quả kiểm tra nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng. Nếu không vi phạm pháp luật (như lấn chiếm trái phép) và phù hợp với quy hoạch, cơ quan nhà nước sẽ xem xét giải quyết theo thẩm quyền.

Trong trường hợp các thủ tục hành chính tại cơ quan chức năng bị kéo dài mà không có lý do chính đáng, người dân có thể tìm hiểu thêm về Quy trình khiếu nại về việc chậm cấp sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.