Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền. Trong thực tế, người dân thường gọi tên phổ biến là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng dựa trên màu sắc của văn bản này.
Bài viết dưới đây cung cấp thông tin chi tiết về các điều kiện và trình tự làm sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm năm 2021, bao gồm cả trường hợp đất đã có giấy tờ và đất chưa có giấy tờ.
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành hai nhóm chính: đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ.
Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất có giấy tờ được chia thành các trường hợp cụ thể sau:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau (không phải nộp tiền sử dụng đất): Các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước thời điểm này. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp như: Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở... Các loại giấy tương đương khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã...
- Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện: Đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác kèm theo văn bản chuyển quyền (hợp đồng, tặng cho, thừa kế) có chữ ký các bên; việc chuyển quyền thực hiện trước ngày 01/7/2014 và đất không có tranh chấp.
- Trường hợp 3: Sử dụng đất theo bản án, quyết định của cơ quan Nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân phục; Quyết định thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành.
- Trường hợp 4: Đất được Nhà nước giao, cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được xem xét cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện đầy đủ theo quy định.
Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận theo hai hướng:
- Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản trưởng nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004; đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai; được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Tùy vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần bổ sung các loại giấy tờ khác:
- Đối với đăng ký quyền sử dụng đất: Nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Đối với đăng ký tài sản gắn liền với đất (nhà ở): Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản; trường hợp đăng ký nhà ở hoặc công trình xây dựng thì cần có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ khi trong giấy tờ cũ đã có sơ đồ phù hợp hiện trạng).
Lưu ý về hình thức nộp giấy tờ: Theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn: Nộp bản sao giấy tờ đã được công chứng/chứng thực; hoặc nộp bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu; hoặc nộp bản chính giấy tờ.
Trình tự làm Sổ đỏ lần đầu
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình thực hiện được tiến hành qua các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tại nơi chưa thành lập Chi nhánh). Đối với các địa phương đã triển khai bộ phận một cửa, người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện trong thời hạn 03 ngày làm việc.
- Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu hẹn trả kết quả cho người nộp.
