Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong thực tế, các thuật ngữ như "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" thường được người dân sử dụng để gọi tên loại giấy tờ này dựa trên màu sắc đặc trưng của phôi giấy.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Luật Đất đài 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận bao gồm hai nhóm đối tượng chính: đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Cấp Giấy chứng nhận khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Dựa trên Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất có giấy tờ được chia thành các trường hợp cụ thể sau:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình. Theo Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước thời điểm này. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (như Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán...). Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã...
- Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác. Theo Khoản 2 Điều 100 Luật Đ đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện: Đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng ghi tên người khác, kèm theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất (hợp đồng, văn bản tặng cho, thừa kế...) có chữ ký đầy đủ của các bên. Việc chuyển quyền này thực hiện trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động. Đất không có tranh chấp.
- Trường hợp 3: Sử dụng đất theo bản án, quyết định của cơ quan Nhà nước. Áp dụng đối với trường hợp sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân; Quyết định thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã có hiệu lực pháp luật.
- Trường hợp 4: Đất được Nhà nước giao, cho thuê từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Trường hợp này nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được xem xét cấp theo quy định, tuy nhiên người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ lập thuế.
Cấp Giấy chứng nhận khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân dù không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
- Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất: Phải hội đủ 03 điều kiện: (i) Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; (ii) Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; (iii) Được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
- Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng khi: (i) Đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004; (ii) Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai; (iii) Được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
Lưu ý, đối với các trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép, việc xem xét cấp Giấy chứng nhật sẽ căn cứ vào nguồn gốc và quá trình quản lý theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nếu gặp khó khăn trong việc xác định quyền lợi, người dân có thể tìm hiểu thêm về Quy trình khiếu nại về việc chậm cấp sổ đỏ.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Tùy vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần bổ sung các loại giấy tờ chứng minh khác:
- Về quyền sử dụng đất: Nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình): Phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; trường hợp đăng ký nhà ở hoặc công trình xây dựng phải kèm theo sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng phù hợp với hiện trạng.
Theo quy định tại Khoản 9 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có quyền lựa chọn hình thức nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ (nếu nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu).
Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu
Quy trình thực hiện được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/201 4/NĐ-CP qua các bước cơ bản sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách nộp hồ sơ theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tại những nơi chưa thành lập Chi nhánh) hoặc nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện nếu địa phương đã tổ chức bộ phận này.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Trường hợp hồ sơ thiếu: Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc.
- Trường hợp hồ sơ đủ: Người tiếp nhận hồ sơ thực hiện ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về thủ tục hành chính.
