Chi phí làm "sổ đỏ" từ năm 2021

Khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi phổ biến là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), người dân thường quan tâm đến tổng chi phí phải nộp. Để xác định liệu các khoản chi phí này có sự thay đổi vào năm 2021 hay không, cần xem xét cụ thể các loại thuế, lệ phí và phí theo quy định pháp luật hiện hành.

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai, khi người sử dụng đất đủ điều kiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tên gọi đầy đủ và chính xác về mặt pháp lý là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các khoản chi phí khi cấp Giấy chứng nhận

Việc cấp mới Giấy chứng nhận bao gồm nhiều loại nghĩa vụ tài chính khác nhau. Dưới đây là phân tích chi tiết từng khoản mục:

1. Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 và Điều 6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định số 20/2019/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

• Giá 1m2 đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Diện tích tính lệ phí: Là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ quyết định/cá nhân được cơ quan có thẩm quyền xác định.

Về biến động chi phí: Do các tỉnh, thành phố hiện đang áp dụng Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 và tỷ lệ thu lệ phí trước bạ vẫn giữ mức 0,5%, nên về cơ bản lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận năm 2021 không có sự thay đổi so với năm 2020 (trừ trường hợp địa phương có điều chỉnh cụ thể Bảng giá đất).

2. Tiền sử dụng đất

Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận (đặc biệt là thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất), nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất được chia thành hai trường hợp:

• Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Cách tính tiền sử dụng đất dựa trên giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc giá đất cụ thể nếu diện tích được cấp vượt hạn mức. Tương tự như lệ phí trước bạ, vì các địa phương vẫn đang áp dụng khung Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 nên tiền sử dụng đất năm 2021 nhìn chung không biến động so với năm 2020.

3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Do đó, mức thu này có sự khác biệt giữa các địa phương.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thường ở mức thấp, dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp (một số ít tỉnh có thể lên tới 120.000 đồng).

4. Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho công việc kiểm tra, xác minh các điều kiện cần và đủ để thực hiện việc cấp, cấp đổi, cấp lại hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận.

Mức thu phí này được xác định dựa trên các yếu tố:

• Quy mô diện tích thửa đất.
• Tính chất phức tạp của hồ sơ.
• Mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể tại từng địa phương.

Vì phí thẩm định do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu sẽ không đồng nhất giữa các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Tổng kết

Dựa trên các căn cứ pháp lý nêu trên, có thể nhận thấy chi phí làm Sổ đỏ năm 2021 về cơ bản không tăng so với năm 2020. Nguyên nhân chính là do hai khoản chi phí lớn nhất bao gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ đều dựa trên nền tảng Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, vốn chưa có sự thay đổi về khung giá tại đa số các địa phương trong thời điểm này.