Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) là một quy trình pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện dựa trên các quy định pháp luật tại thời điểm năm 2020.
Khái niệm về Giấy chứng nhận
Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tên gọi "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" thực tế là cách gọi dân gian dựa trên màu sắc đặc trưng của loại giấy tờ này.
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành hai nhóm chính:
1. Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ- nghiệm, các trường hợp sau được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Trường hợp có giấy tờ đứng tên chủ sở hữu: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
- Các loại giấy tờ khác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho; giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận.
- Giấy tờ từ chế độ cũ: Các loại bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Trường hợp giấy tờ ghi tên người khác: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo các văn bản chuyển quyền (hợp đồng, tặng cho, thừa thừa kế) có chữ ký của các bên, thực hiện trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp.
- Theo bản án, quyết định pháp luật: Đất được sử dụng theo bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại đã được thi hành.
Ngoài ra, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được xem xét cấp theo quy định.
2. Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 101 Luật Đ đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận trong các điều kiện cụ thể:
- Không phải nộp tiền sử dụng đất: Khi đang sử dụng đất trước ngày 0ế/7/2014; có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Có thể phải nộp tiền sử dụng đất: Đất đang sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004; việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai; được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Đối với đăng ký quyền sử dụng đất: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Đối với đăng ký tài sản gắn liền với đất: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (như nhà ở) và sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp sơ đồ đã có trong giấy tờ cũ phù hợp hiện trạng).
Lưu ý: Theo quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn nộp bản sao giấy tờ đã công chứng/chứng thực, hoặc nộp bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước cơ bản sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (tùy theo cơ cấu tổ chức tại địa phương).
Lưu ý quan trọng: Khi được cấp Giấy chứng nhận, nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ theo thông báo của cơ quan thuế.
