6 quy định khi làm Sổ đỏ cần nắm chắc

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) là một quy trình pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Để quá trình thực hiện diễn ra thuận lợi, người dân cần nắm vững các quy định về điều kiện, hồ sơ và trình tự thực hiện theo khung pháp lý hiện hành.

1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tên gọi "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" thực chất là cách gọi dân gian dựa trên màu sắc của phôi giấy chứng nhận.

2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành hai nhóm chính: đất đã có giấy tờ và đất không có giấy tờ.

2.1. Trường hợp đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp sau được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993: Có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước (Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam).
• Giấy tờ đăng ký đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ về thừa kế, tặng cho: Các giấy tờ hợp pháp về việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Các loại giấy tờ khác: Sổ mục kê đất (lập trước ngày 18/12/1980), Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở hoặc các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ nhưng ghi tên người khác vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu kèm theo văn bản chuyển quyền (hợp đồng, tặng cho, thừa kế) có chữ ký các bên, thực hiện trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp.

2.2. Trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ được quy định như sau:

• Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014; tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; được UBND cấp xã xác nhận là sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
• Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất: Áp dụng khi đất đang sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

3. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
• Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013) hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (như sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng nếu có đăng ký tài sản trên đất).

Lưu ý về hình thức giấy tờ: Theo quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn nộp bản sao có công chứng/chứng thực, hoặc nộp bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu, hoặc nộp bản chính giấy tờ.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước cơ bản:

Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong hai cách thức nộp hồ sơ theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Cách 1: Nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu người dân có nhu cầu.
- Cách 2: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc tại Bộ phận một cửa cấp huyện (đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa đúng quy định, cơ quan tiếp nhận phải thông báo kịp thời để người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện theo quy định.