Dự án “mỏi mắt” chờ doanh nghiệp

Mặc dù được hưởng nhiều ưu đãi, nhưng thời gian qua DN dường như chưa mặn mà với các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, nguyên nhân chính do thiếu vốn, quỹ đất “sạch” dành cho DN còn ít, lợi nhuận không cao trong khi nguồn vốn đầu tư lớn…

Ngoài những chính sách đã được ban hành nhằm thúc đẩy việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Tài chính vừa ra Thông tư 181/2009/TT-BTC liên quan các quy định giảm thuế cho DN khi xây dựng nhà nhà ở xã hội. Theo đó, từ cuối tháng 7 đến hết năm 2009, giảm 50% mức thuế suất thuế GTGT đối với các trường hợp: Xây dựng nhà ở để cho thuê đối với học sinh, sinh viên đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề; Nhà ở để cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp; Nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua đối với người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. Bên cạnh đó, thuế thu nhập DN phải nộp của năm 2009 cũng được miễn đối với các khoản thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho thuê đối với học sinh, sinh viên; hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để bán, để cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp…

Mặc dù có nhiều ưu đãi như thế, nhưng đến nay số dự án thực hiện rất ít, trong khi cả nước đã có hơn 600 dự án nhà ở xã hội được đăng ký. Đơn cử như tại Hà Nội, mặc dù hơn 100 dự án đã được đăng ký, nhưng số dự án nhà ở xã hội được triển khai “đếm trên đầu ngón tay” như: Dự án nhà ở cho sinh viên ở Khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp có quy mô cao 15 tầng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 22.000 sinh viên; Dự án nhà ở sinh viên tại Khu đô thị Mỹ Đình II, có chiều cao 17 tầng, đáp ứng chỗ ở cho 8.000 sinh viên; 2 khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên.

Nguyên nhân đầu tiên là do khủng hoảng kinh tế, đã khiến nhiều DN “kiệt sức” về vốn, trong khi giá bán những dự án này lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, dẫn đến bí đầu ra. Nếu muốn vay vốn, DN cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay và thủ tục đầu tư lại phức tạp hơn dự án kinh doanh bất động sản thông thường.

Về quỹ đất, nhiều DN băn khoăn khi tham gia chương trình nhà ở xã hội là ngoài việc phải tự chuẩn bị quỹ “đất sạch” trong khi nguồn đất này không nhiều. Chẳng hạn Hà Nội, vẫn chưa dành riêng quỹ đất để xây dựng nhà cho sinh viên mà vẫn được lấy từ 20% quỹ đất của các khu đô thị mới. Điều này sẽ dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề, như phải thay đổi quy hoạch của khu đô thị do phải thay đổi về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, sự quá tải về hạ tầng giao thông, kỹ thuật…

Bên cạnh đó, lợi nhuận từ đầu tư nhà ở xã hội thường rất thấp, thậm chí không có, thủ tục xây dựng lâu, DN phải mất nhiều thời gian trong đền bù giải toả, từ 2 – 4 năm. Rồi thủ tục đầu tư xây dựng mất từ 1 – 4 năm đồng thời phải chịu nhiều biến động rủi ro trong thi công. Thường thời gian thi công phải từ 2 hai năm. Đó là chưa kể đến việc phức tạp trong xác định giá bán.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho rằng: Chính phủ cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể để tạo ra một hệ thống văn bản chi tiết từ phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tín dụng đến công tác quản lý, xác định đối tượng thụ hưởng, giúp các chủ đầu tư có cơ sở để triển khai các dự án cũng như nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc nếu có. Còn theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng, chính vì còn thiếu nhiều cơ chế, hướng dẫn cụ thể nên ngay cả khi Chính phủ đã phê duyệt nguồn vốn thì việc triển khai nhà ở xã hội trên diện rộng ngay trong năm 2009 này là khó khả thi.

Do đó, giải pháp nhanh nhất mà hiệu quả nhất đối với nhà ở sinh viên trong điều kiện hiện nay là vẫn phải phát triển nhà trọ trong dân hoặc trong các khu đô thị, chung cư cũ, chung cư tư nhân thông qua việc hợp tác nhà nước và nhân dân. Nhà nước bỏ tiền đầu tư và thu trong một thời gian nhất định, còn dân sẽ là người thu phí, dịch vụ. Đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Liêm, đại đa số chỗ ở của những đối tượng này không đơn thuần chỉ là nơi để ở mà còn là nơi để kiếm sống. Nếu đầu tư xây dựng quá xa các khu trung tâm thì khả năng thất bại là rất lớn. Cần tính toán cụ thể và cân đối nguồn vốn giữa người dân và DN để xây dựng được những khu nhà hợp lý.