Cần bãi bỏ cơ chế 2 giá trong bồi thường đất đai

Bảng giá đất: Chưa tiệm cận thị trường

Việc xây dựng bảng giá đất 5 năm 1 lần, bước đầu đã tạo ra sự đồng thuận trong các hội nghị lấy ý kiến đóng góp sửa đổi Luật Đất đai (LĐĐ); tuy nhiên, nếu chỉ dừng ở đây thì sẽ không tạo ra được một sự thay đổi đáng kể nào so với hiện nay. Bảng giá đất hiện nay được xây dựng để sử dụng chung cho nhiều mục đích, như làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất, trước bạ, áp giá bồi thường cho các dự án sử dụng vốn ngân sách…

Giá bồi thường cho dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ bằng 1/3 của các dự án lân cận.

Đây chính là một rào cản lớn nhất để các tỉnh, thành xây dựng một bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Chẳng hạn, đối với TPHCM – địa phương có giá bất động sản cao nhất trong cả nước – thế nhưng, giá đất ở cao nhất cũng chỉ có 67 triệu đồng/m2, tương đương khung giá do Chính phủ ban hành.

 Với bảng giá đất này, thành phố không thể áp thẳng để bồi thường mà phải sử dụng tư vấn định giá bồi thường cho từng dự án.

 Trong khi đó, nếu lấy bảng giá đất này để làm cơ sở tính nghĩa vụ tài chính thì lại quá cao.

Theo các chuyên gia, thuế đặt ra là để người dân cảm thấy chấp nhận được, nếu không sẽ xảy ra tình trạng trốn thuế. Để khắc phục điều này, hầu hết các ý kiến đóng góp cho Dự thảo sửa đổi LĐĐ đề nghị 2 phương án khắc phục.

Phương án 1: Đối với mỗi mục đích sẽ xây dựng một bảng giá đất riêng. Phương án này sử dụng khi không thể thay đổi tỉ lệ thu tiền sử dụng đất như hiện nay là 100%. Phương án 2, xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, nhưng quy định lại tỉ lệ thu tiền sử dụng đất chỉ còn từ 10 đến 20%… Phương án 2 được đánh giá có tính khả thi cao hơn.

Trước khi xây dựng bảng giá đất năm 2008, UBND TP cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ cho phép thành phố xây dựng một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường.

 Điều này đồng nghĩa với việc bảng giá đất của thành phố vượt khung giá đất do Chính phủ ban hành. Đồng thời, chỉ thu tiền sử dụng đất từ 15 -20% thay cho mức thu 100% như hiện nay.

Đề nghị của thành phố không khác mấy so với đề xuất của các chuyên gia. Thế nhưng đáng tiếc là đề nghị của thành phố không được chấp thuận. Vì vậy, bảng giá đất năm 2008 của thành phố tiếp tục là một bảng giá không tiếp cận giá thị trường, đồng thời lại là gánh nặng đối với cá nhân, tổ chức phải trả tiền thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cần bãi bỏ cơ chế 2 giá trong bồi thường

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – tha thiết kiến nghị bãi bỏ cơ chế 2 giá trong bồi thường giải toả hiện nay. Cũng theo ông Châu, cần có một sự công bằng trong việc hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất bất kể mục đích sử dụng, nguồn vốn của dự án từ đâu.
 
Có một thực tế, tại TPHCM, cùng một khu vực nhưng nếu đất của người dân rơi vào quy hoạch làm đường, công viên cây xanh thì người dân cầm chắc sẽ bị thua thiệt vì chỉ được bồi thường giá cứng. Trong khi đó, những người khác nếu rơi vào dự án phát triển kinh tế như kinh doanh nhà ở… thì sẽ được bồi thường theo giá thị trường hoặc theo giá thoả thuận.

Một thực tế khác, cùng một loại hình, mục đích sử dụng đất nhưng nếu chủ đầu tư là Nhà nước thì giá bồi thường cũng sẽ “một trời một vực” nếu so với các dự án do các Cty tư nhân làm.

Đơn cử như khu đô thị mới Thủ Thiêm, cùng trên một địa bàn quận 2, nhưng giá bồi thường chỉ tương đương 30% so với giá bồi thường của các dự án lân cận do các Cty thực hiện.

Một thua thiệt khác, đối với các dự án của tư nhân, người dân còn có nhiều lựa chọn hơn như được góp vốn, được đổi đất nông nghiệp lấy đất ở…; trong khi đó, đối với khu đô thị mới Thủ Thiêm thì người dân chỉ có một lựa chọn là phải chấp hành giá do Nhà nước ấn định. Trong trường hợp này, theo cách nói dân dã của người dân đó là: “Trời kêu ai nấy dạ”.